差押えを受けた賃貸物件の買入れに関するリスク

1.相当価格での不動産処分と詐害行為取消権
（1）債務者が、所有する財産を譲渡すると債権者への弁済ができなくなるおそれがあること等を認識しながら、敢えて当該財産の譲渡を行ったような場合には、当該行為は債権者を害する行為（債権者への弁済を不可能又は困難にさせるような行為。 詐害行為。）であるとして、債権者はその取消しを裁判所に求めることができます（詐害行為取消権。民法424条以下 ※1 ）。

この取消しが認められれば、贈与、売買等の財産譲渡行為はなかったことにされ、受贈者や買主は、取得していたはずの権利を失ったり、あるいは取得した財産に相当する額の金銭を別途支払う義務を負ったりすることもあり得ます。

※1 なお、同様の制度は破産法160条以下、民事再生法127条以下にも存するが（否認権）今回は割愛する。

例えば、3人の債権者から300万円ずつ合計900万円の借金をしているが、500万円の不動産（抵当権の設定はされていないものとします。）と100万円の現預金しか有していないという人が、500万円の不動産を第三者に贈与（無償で譲ること。）したり、市場価格よりも大幅に安い100万円で第三者に売却したりした場合には、残った現預金等で900万円の借金を返すことは到底できませんから、上記のような贈与又は売買は、詐害行為として取り消される可能性が高いと考えられます。

（2）では、債務者が、所有する不動産を不当に安価で売るのではなく、相当な価格で売却する場合はどうでしょうか。
このような場合は、売買取引自体は適正なものといえるため、原則としては、他人である債権者が介入することはできません。

しかし、不動産が金銭に替えられれば、容易に消費したり処分したりすることができるようになりますし、財産隠しの目的で、適正な価格での売買を行う人も中には居ると考えられますから、民法424条の2は、以下の各号のいずれの要件も満たす場合に限り、売買取引が詐害行為であるとして取り消すことを認めています。

上記の点から考えると、質問者様が単にオーナーから市場価格で不動産を購入しただけでは、その売買契約が取り消される可能性は低いといえます。

しかし、市場価格での売買であっても、不動産が金銭に変ずることによって処分が容易になるため、これによって隠匿等の処分をするおそれが生じるといえる場合はあり得ます（①）。

そして、例えばオーナーが質問者様から受領した売買代金を持ち逃げしたり隠し口座に預けたりするなどして債権者の追及を逃れようと考えており（②）、質問者様も上記のようなオーナーの意思を知っていた（③）というような場合には、たとえ売買代金額が適正な市場価格であったとしても、債権者から提訴されれば詐害行為として取り消されるおそれがあります。

また、売買代金額が市場価格よりも著しく低いというような場合には、オーナーの内心の意思について全く認識していなかったとしても、売買契約が取り消される可能性が高いと考えられます。

（4）以上のことから、オーナーの財産状態が著しく悪化しているといった事情があれば、そのような状況下での買取りには上記のようなリスクが伴うものと考えられますので、オーナーの財産状況を慎重に見極める必要があるでしょう。

2.敷金に関する権利義務の承継
次に、本物件の賃借人が預託している敷金についてお答えします。

（1）建物賃借人が対抗要件を具備（引渡し（借地借家法31条）等。）した後に、旧所有者たる賃貸人が当該建物を新所有者に譲渡した場合、特段の事情が無い限り、旧所有者の賃貸人たる地位は、賃借人の承諾が無くとも当然に新所有者へ移転し（大審院大正10年5月30日判決、最高裁判所平成11年3月25日判決）、これに伴い、賃借人から交付されていた敷金に関しても、「旧賃貸人に差し入れられた敷金は、未払賃料等があればこれに当然充当され、残額についてその権利義務関係が新賃貸人に承継される」（最高裁昭和44年7月17日判決、前掲最高裁判所平成11年3月25日判決）とされています。

このため、賃借人から敷金の預託を受け、賃貸借終了時に返還する義務を負うという旧賃貸人＝旧所有者の権利義務も新所有者に移転することとなります。
賃貸建物の譲渡時点で、賃借人の旧所有者に対する未払賃料があれば、その部分は敷金から控除されることとなりますが、当該部分を除いた残額は、全て新所有者に承継され、譲渡時点で未払賃料がなければ、敷金の全額が新賃貸人に承継されることとなります。

（2）したがって、質問者様は、売買契約に基づく本物件の所有権移転に伴い、売主（旧所有者・賃貸人）が賃借人から預託を受けた敷金に関する権利義務を承継することとなるため、これにより預託された敷金を正当に保持し得るものと考えられます。

売主の債権者等から民法424条以下の詐害行為取消権等を行使されて建物の売買契約自体が取り消されたような場合は別として、そうでなければ、何らかの法的請求を受けて敷金の承継のみが取り消され、質問者様が敷金相当額の二重払いを強いられるおそれは低いと判断されます。

以上のように、物件の買受け、買取りに潜むリスクを把握したり、実際に買い受けた後にトラブルとなってしまった場合の対応を行ったりすることができるのも、弁護士の経験ならではですので、似たようなお悩みをお持ちの方は、是非一度当事務所へご相談にお越しいただければと思います。

執 筆
KOMODA LAW OFFICE
弁護士 久富 達也 TATSUYA HISATOMI
座右の銘は「不知為不知。是知也。」（知らざるを知らずと為す。これ知るなり。出展：論語・為政）

残業代の計算にあたって除外可能な賃金は？

皆さんが勤めている会社から支給される賃金に、「住宅手当」、「家族手当」といった項目の手当があるかと思います。
残業代を計算するにあたって、これらの手当は除外されているのでしょうか？
「住宅手当、通勤手当は除外される」と聞いたことのある方もおられるのではないのでしょうか。
今回は、残業代の計算にあたって除外可能な賃金について解説させて頂きます。

残業代を計算するにあたっては、月給制の場合、皆さんに支給されている賃金のうち、労働基準法が明示的に除外を認めた賃金を除いた賃金を、1か月の所定労働時間数で除した金額（「1時間あたりの賃金額」）を算出する必要があります。
このように算出した1時間あたりの賃金額に、残業時間数と割増賃金率（時間外労働の場合は1.25）を乗じて残業代を算出することになります。

そして、労働基準法が明示的に除外を認めた賃金は、以下の7つです（労働基準法第37条5項、同法施行規則第21条）。

以上の7つの賃金が除外されているのは、労働と直接的な関係が薄く、労働者の個人的事情に基づいて支給されている等の理由があげられます。

上記1のとおり、労働基準法で除外が明示された賃金に「住宅手当」・「家族手当」・「通勤手当」が含まれていました。そうすると、皆さんがこれらの手当を支給されている場合、残業代の計算で除外されることになるのでしょうか。

実は、必ずしもそうとは限らないのです。というのも、上記1で挙げた賃金のうち、⑴ないし⑸の賃金については、名称が一致していれば全て除外できるという訳ではなく、除外できる賃金の具体的な範囲が通達で定められているのです。

「住宅手当」・「家族手当」・「通勤手当」について、残業代の計算にあたって除外できる具体的な範囲は以下のとおりです。

①住宅手当

②家族手当

③通勤手当

また、例えば「生活手当」という名称で支給されていても、実質的に除外可能な家族手当の範囲に含まれるのであれば、残業代の計算にあたって除外することができます。
皆さんに支給されているこれらの手当が、会社の残業代計算にあたって除外されている場合、本当に除外可能な手当に該当されず、除外されて残業代が計算されている場合だと、「1時間あたり賃金額」が誤っているため必然的に残業代の未払いが発生していると考えられます。

今回は残業代の計算にあたって除外可能な賃金について解説させて頂きました。
ご自分の支給されている手当を就業規則で確認したけどよく分からない、といった方もおられると思います。

そのような場合は、是非一度専門家にご相談されることをお勧め致します。

執 筆
KOMODA LAW OFFICE 弁護士
坂本 志乃 SHINO SAKAMOTO
得意分野は労務、企業法務。
座右の銘は『努力は人を裏切らない』

マンションの『区分所有』って何のこと？

「区分所有」は、その表記からなんとなく内容を想像しやすいので、特に不動産に関わることも無ければ深く気にすることなく流してしまうような言葉かもしれません。
ただ、もし自分の関わる場所でトラブルが発生してしまった場合を考えると、絶対に知っておくべきキーワードなのです。

1.区分所有を知るメリット

「区分所有」という言葉は、不動産に携わっている方ならば頻繁に耳にする言葉だと思いますが、実際のところは何となくこんなものかな、としか理解していないのではないでしょうか？一方で、普段不動産に縁の無い方であれば、初めて聞く言葉かもしれません。

この「区分所有」は特にマンションのオーナーの方々にとってはとても重要なワードで、万一法律トラブルが発生した場合の対応に、このワードを理解しているか否かによって大きな差が生じてきます。
区分所有の何たるかを理解していれば、問題に突き当たったとき、何に着眼し、誰にどんな対応が必要なのかを見極めやすくなります。

2.区分所有の概念

民法上、1棟の建物は法的に1個の物として扱われるもので、複数人でその建物を共同して保有する場合には、「共有」として扱われます。
これに対し、区分所有法においては、一定の要件の下、建物を複数の部分に区分けした上で、それぞれの区画を異なる者が単独で所有することが認められています。
それでは、これを踏まえた上で法律上の定義を見てみましょう。

第1条　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

この条文を分解して考えます。

①「構造上区分された・・・部分」（構造上の独立性）
②「独立して・・・建物としての用途に供することができるもの」（利用上の独立性）
まずはこの2つを備えることが求められていることが読み取れます。

そして、ここで注意すべきところが、この①構造上の独立性と②利用上の独立性を兼ね備えているからと言って、その建物においてイコール区分所有権が成立するわけではないということです。
もう一度条文を読み直してみましょう。最後の部分に着目すると、

「・・・所有権の目的とすることができる」

と記されています。
つまり、先に登場した2つの要件を兼ね備えていることだけでは足りず、所有者がその建物を「区分所有建物として保有したい」という意思を持って保有することで、初めてその建物において区分所有権が成立するのです。

3.専有部分と共有部分の区別

区分所有建物においては、先ほど1.の中で「建物を複数の部分に区分け」すると説明しました。この「区分け」された部分は、「専有部分」と「共有部分」の2つに分類することができます。以下に、それぞれの具体例を挙げつつ説明していきます。

●Ａ専有部分

先に説明した、法1条の中に出てくる2つの要件、

①構造上の独立性　　②利用上の独立性

を備える必要があります。そして、専有部分は、独立した所有権の対象となります。

ここで、②で説明した区分所有権について1点補足があります。
区分所有権が成立するためには、「一棟の建物の中に複数の専有部分」が存在していることが必要となります。
法1条でいうところの「・・・数個の部分で」がこれに該当します。実際に想像してみると、例えば1部屋しかない建物を複数人で区分所有することはできないので、当然の事ではありますね。

●Ｂ共用部分

区分所有建物の中で、専有部分以外の部分は、当然に「共用部分」とされます。そして、共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属するものと定められています。
ただし、ここでいう共有は、民法上の共有とは異なる法律関係が定められていることには注意が必要です。

一方で、本来は専有部分となるべき部分を、規約によって共用部分とすることも可能です。先にあげた共用部分と区別するために、「規約共用部分」と呼びます。この規約共用部分であることを第三者に対抗するためには、その旨を登記する必要があります。
なお、原則として規約共用部分も、一般的な共用部分と同様に、区分所有者全員の共有に属します。

4.附属物の話～建物の設備関係について

マンションを思い浮かべると分かりやすいのですが、区分所有建物の中には、これまでに触れてきた「居室」や「廊下」以外に、電気、ガス、上下水道、冷暖房等の配線、配管設備が存在しています。これらをまとめて、区分所有法上では「附属物」と呼称しています。
建物の附属物は、通常は建物に付合しているため、建物の一部とみなします。ところが区分所有建物においては、一棟の建物に存在するすべてのパーツを先に述べた「専有部分」と「共有部分」のいずれかに区別するため、附属物が実際にどちらに属するのかが問題となります。

ここで、あらためてマンションの構造を想像してみてください。ライフラインの配管等は、居室(専有部分)の内部にある部分もあれば、ベランダ（共有部分）に露出しているものもあります。そういうわけで、建物の附属物については「○○部分である」とは簡単に分類できないのです。

5.まとめ

区分所有法によって、1棟の建物を複数の区画に分け、各区画を複数の人が別々に所有するという法律関係が生じます。その一方で、1棟の建物が物理的に1個の物であることは変わりません。
そのため、複数の所有者（区分所有者）が、1棟の建物を共同で維持・管理し、その建物の利用に伴って生じる利害の対立等を調整する必要が生じます。こういった複雑な関係性が存在するため、区分所有建物に関係する紛争を扱うためには、区分所有法特有の概念や権利・義務関係を正しく理解することが必要となるのです。

マンショントラブルにおいて、まずはその建物の所有形態が区分所有になっていないか、そしてトラブルの発生源が専有部分なのか、それとも共用部分なのかを把握した上で対応を検討する必要があるということ、実際のところはすぐに区別できない部分もあるために争いになってしまう部分もあることを覚えておいていただければと思います。

マンションへの日照に関する売主等の説明義務（2）日照に関する売主の説明義務

日照の利益は、主に南側隣接地の利用形態によって確保されるものです。南側隣接地がマンション所有者とは別人の所有である場合、その土地の利用方法は他人の意思に委ねられるものなので、マンションの売主から南側隣接地の所有者に対して、「日当たりが悪くなるから高い建物を建てないでほしい」といった要望を出すことは難しいでしょう。
　
よって、一般的には、日照の利益は売主の裁量によって確保できない性質のものであるため、原則として、マンションの売主には、その売買において南側隣接地にどのような建築物が建てられる可能性があるのか、その建築物がマンションに与える影響等を調査し、その結果を買主側に正確に告知説明すべき義務は課せられていないと解されています。

一方で、売主側が、特に良好な日照をセールスポイントにしていたり、南側隣地の所有者からその利用形態に関する説明（例えば、隣地にこれから高層マンションを建設することが決まったため、日照が遮られることが予想されるといった事情）を買主に行う旨要請されていたような場合や、売主側が買主側に対し虚偽の説明や誤解を招くような説明をなした場合には、売主の説明義務違反が認められやすいと言えます。

マンションへの日照に関する売主等の説明義務（1）売主の説明義務の根拠

売主が宅地建物取引業者の場合は、宅地建物取引業法により売主である宅地建物取引業者に説明義務が課されています。他方で、売主が宅地建物取引業者でない場合であっても、売主が事業者であり、かつ買主が消費者である場合には、当該契約は消費者契約として消費者契約法が適用され、売主に情報提供努力義務が課されます。

具体的には、消費者契約法3条1項は、

と定めています。

言い換えると、消費者契約の締結について勧誘する際には、消費者の理解を深めるために、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容についての必要な情報を提供するよう努力するように、ということとなります。

これにより、売買契約が消費者契約に該当する場合は、そうでない場合に比べて、売主の説明義務がより重いものになっているものと考えられます。

マンションからの眺望に関する売主の説明義務（4）眺望に関する売主の説明義務

マンションの売主は、居室からの眺望について説明する義務を負うのでしょうか。

裁判例は「眺望利益なるものは、個人が特定の建物に居住することによって得られるところの、建物の所有ないしは占有と密接に結び付いた生活利益であるものの、「それは、右建物の所有者ないしは占有者が建物自体に対して有する排他的、独占的支配と同じ意味において支配し、享受し得る権利ではない。」とし、「特定の場所からの観望による利益は、たまたまその場所の独占的占有者のみが事実上これを享受し得ることの結果としてそのものの独占的に帰属するに過ぎ」ないとしつつも、「このことは右のような眺望利益がいかなる意味においてもそれ自体として法的保護の対象となり得ないことを意味するものではなく、このような利益もまた、一個の生活利益として保護されるべき価値を有し得る」ものであり、「特定の場所がその場所からの眺望の点で格別の価値を持ち、このような眺望利益の享受を1つの重要な目的としてその場所に建物が建設された場合に、当該建物の所有者ないし占有者によるその建物からの眺望利益の享受が社旗観念上からも独自の利益として承認せられるべき重要性を有するものと認められる場合には、法的見地からも保護されるべき利益であるということを妨げない」（東京高決昭和51．11．11）としています。

したがって、売主側が不動産売買の契約前の段階で眺望をセールスポイントにしていたり、販売後に売主側が自ら眺望を妨げる行為に出たりした場合には、売主の説明義務違反が認められやすいと言えます。

マンションからの眺望に関する売主の説明義務（3）説明義務違反の効果

マンションの売買契約において、売主に説明義務違反が認められた場合には、実際に買主が被った損害について、売主に対してどのような請求ができるのでしょうか？

もちろん、「損害賠償」を請求することが可能です。
損害賠償の範囲については、信頼利益（契約締結に要した費用）の賠償を命ずる判例が多いようですが、信頼利益とは別に実際に発生した損害がある場合には、合わせて専門家に相談してみるのが良いでしょう。

なお、売主の説明義務を「信義則から導かれる売買契約上の付随的義務である」とした場合には、説明義務違反は「付随的義務の債務不履行」となります。
そして、付随的義務の不履行があったとしても、原則として相手方は契約の解除をすることができないとされます。

しかしながら、付随的義務の不履行であったとしても、それが契約締結の目的の達成に重大な影響を与えるような場合については、契約を解除することが認められます。

ただし、後から損害賠償請求が可能とは言え、居住にかかわる部分で後から違反が見つかった場合、迷惑を被るのは売主です。買主を信頼しつつも、きちんと売主にとって大切な内容が説明されているか等を注視しておく必要があるのではないでしょうか。

マンションからの眺望に関する売主の説明義務（2）仲介業者に委託した場合の売主の説明義務

契約当事者が宅地建物取引業者に仲介を委託する場合には、売主の説明義務はどのような扱いとなるのでしょうか？

この場合、契約当事者の意思としては、原則として、重要事項の説明については自らが委託した宅地建物取引業者が行うものとしてその説明に委ねているということができます。よって、売主本人は買主に対し説明義務を負いません。

しかしながら、例外的に売主も説明義務を負うケースもあるので注意が必要です。

マンションからの眺望に関する売主の説明義務（1）売主の説明義務の根拠

マンションを含む不動産の売買は、高額なお金をやり取りすることとなるため、契約締結に至る過程での売主の説明内容はかなり重要です。
もし売主の交渉段階での説明不足が原因で買主に損害を与えた場合は、あくまで契約成立前の段階（交渉段階）で問題となる責任であるため、売買契約上の責任（債務不履行責任）ではなく、民法上の不法行為責任（民法709条）に該当すると考えられることが多いようです。

しかしながら、売買契約締結前であっても、売主の説明義務違反として契約上の責任を追及することができる場合があります。
そもそも、売買契約における売主の義務は、契約の目的物である財産権を買主に移転することなので、説明義務自体は本来的な売主の義務に含まれません。
ただ、信義則から導かれる売買契約上の売主の付随的義務として「説明義務」が認められる場合もあり、この説明義務違反に対して債務不履行責任が成立する場合もあります。

また、宅地建物取引業者が自ら売主となったり、仲介業者として介在したりといった形態で不動産の売買契約が行われるケースも多く見られます。
この場合、宅地建物取引業者は、売買契約等が成立するまでに、宅地建物取引士として、重要事項を記載した書面を交付して説明させなければならないと定められています。

マンション管理における税務｜弁護士コラム

マンションの管理組合について特別に定めるような税制はありません。よって、実際の運用では、一般的な税制をマンションの管理組合に当てはめて解釈し、適用することになります。

なお、管理組合の形態としては、主に①人格のない社団等である管理組合と②管理組合法人に分けられます。以下に、管理組合に課税される税について説明します。

(1)法人税
①人格のない社団等の場合
法人税法上、「人格のない社団等は、法人とみなして、この法律の規定を適用する」と定められています。そして、公益法人等と同様に、各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得についてのみ、法人税が課されます。

②管理組合法人の場合
管理組合法人については、区分所有法によって、「人格のない社団等」に該当する管理組合より不利になることを避けるため、法人税法及びその他法人税に関する法令の規定の適用については公益法人等とみなすとされています。そのため、収益事業から生じた所得に対してのみ法人税が課されるのです。

(2)住民税
「人格のない社団等」である管理組合と管理組合法人については、収益事業を行っているかどうかに関わりなく、まずは均等割の税が課され、加えて、収益事業を行っている場合には、収益事業に係る法人税割の税が課されます。

(3)事業税・事業所税
収益事業を行う場合について課税されます。

(4)消費税
消費税は、国内において事業者が行った資産の譲渡等に対して課されます。
そして、マンション管理組合は、その居住者である区分所有者を構成員とする組合であり、その組合員との間で行う取引は営業に該当しないため、消費税はかかりません。
しかし、例えば組合員以外の者に対する駐車場の貸付けに係るものは消費税の課税対象となります。

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、KOMODA LAW OFFICE(菰田総合法律事務所)にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内（福岡市、粕屋郡、古賀市、北九州市…）、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。