Komoda Law Office News

2019.02.28

建物の敷地②

「建物の敷地①」で触れたように、区分所有法で定められた土地以外であっても、区分所有者が区分所有建物及び区分所有法上の敷地と一体して管理、又は使用する土地については、規約によって建物の敷地とすることができます。

例えば、区分所有建物が複数の土地にまたがって存在してる場合においては、その建物の一部が滅失した結果として一部の土地が区分所有法上の敷地ではなくなったときや、一度区分所有建物の敷地となった土地が数年後に分筆され、分筆後の土地の一つが建物の範囲外となったために区分所有法上の敷地ではなくなってしまったときは、それぞれ該当する土地は規約上定められた敷地であるとみなされます。

なお、区分所有法上においては、元々区分所有法上の敷地である土地と、規約上敷地と定められる土地とを総称して「建物の敷地」であると定義しています。

また、建物の敷地については、区分所有建物の専有部分を所有するための権利として、以下に列挙するような「敷地利用権」が認められています。

所有権、地上権、賃借権、使用貸借権など

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2019.02.28

「建物の附属物」と「附属の建物」

区分所有建物の内部には、居室や廊下以外に、電気・ガス・上下水道といったライフラインの配線・配管設備が張り巡らされています。区分所有法は、これらの設備を、「建物の附属物」と呼んでいます。

建物の附属物は、通常は建物に付合し建物の一部となりますが、区分所有建物には専有部分と共有部分が存在することから、建物の附属物が専有部分と共用部分の双方に存在することとなります。
ただ、実際の配線を思い浮かべてみると分かるように、ある建物の附属物が専有部分と共用部分のどちらに属するのかを判断することは容易ではないために、それを巡って紛争となるケースもあります。

区分所有建物に隣接した当該区分所有専用のガレージや物置については、区分所有建物の「附属の建物」と呼びます。
附属の建物は区分所有建物とは別個の不動産ですが、区分所有建物の敷地と同様に、附属の建物についても区分所有法の適用の下で使用・管理・処分等が規律されています。

例えば、その管理・使用に関する区分所有者相互間の事項を規約によって定めることが認められていますし、附属の建物についても規約上の共用部分とすることが認められています。

 

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2019.02.28

建物の敷地①

区分所有建物が存在する土地は、その所有者の意思に関わらず、当然に区分所有法上「建物の敷地」となります。

この「建物の敷地」は、あくまでも区分所有建物とは別の独立した不動産ですが、区分所有建物を利用・管理・処分することは、その建物が存在する敷地と密接な関係があるため、区分所有法においては、区分所有建物のみならずその敷地を利用・管理・処分する際のルールも定められています。
そして、建物の敷地の範囲は、不動産登記上の筆単位で把握されるべきものとされています。

したがって、広大な1筆の土地の一部に1棟の小さな区分所有建物が存在する場合には、その広大な1筆の土地全体が小さな建物の敷地として扱われます。

また、区分所有建物が複数の土地にまたがって存在する場合には、その複数の土地がすべて1棟の区分所有建物の敷地として扱われるのです。

なお、敷地については、ここで解説したものの他に、区分所有建物の規約によって定めることによって「区分所有建物の敷地」とすることもできます。

 

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2019.02.28

共有部分の区別について

区分所有建物の中で専有部分を除いた全ての部分は、当然に共用部分とされます(法2条4項)。
この共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属します(法11条1項本文)が、民法上の共有とは異なる法律関係が定められているため注意が必要です。
典型例としては、専有部分同士をつなぐ廊下や屋上、階段、ベランダやバルコニーが挙げられます。

一方で、規約によって本来は専有部分となり得る要件を満たす部分を共用部分と定めるケースも存在します(法4条2項)。
ただし、その場所について共用部分であることを第三者に対抗するためには、その旨の登記をすることが必要となります。

規約によって共用部分と定める場所の例としては、マンションの一室を建物の管理の為の倉庫として使用したり、区分所有者全員のための集会室等として使用したりといったことが挙げられます。
なお、原則として、区分所有者全員の共有に属することは、規約による共用部分であろうと通常の共用部分であろうと共通しています。

 

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2019.02.28

専有部分について

専有部分とは、建物内における

①「構造上区分された部分」(構造上の独立性)であり、
②「独立して建物としての用途に供することができるもの」(利用上の独立性)(以上、区分所有法第1条)
の2要件を備える部分であると定義され、専有部分は、それぞれが独立した所有権の対象となります。

典型例としては、マンションの1室が挙げられます。ただ、必ずしも専有部分の用途は居住用に限定されず、以下に列挙するものも専有部分とすることができます。

専有部分の例:店舗・事務所・倉庫・講堂・医院・教室・駐車場等

一方で、例えばエレベーターには①構造上の独立性はあるものの、建物を使用する複数の人が利用するものであり②利用上の独立性が満たされないため、専有部分には該当しません。

なお、区分所有権が成立するためには、1棟の建物に複数の専有部分が観念できる事が求められていますが、他方で、複数の専有部分が観念できるからといって当然に区分所有権が成立するわけではないこと、具体例を挙げると、類似した構造のマンションであっても、区分所有建物であるマンションと、そうでないマンションとが存在するという点に注意が必要です。

 

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2019.02.27

区分所有とは

区分所有とは、一定の要件の下、1棟の建物を複数の部分に区分けした上で、それぞれの区画を異なる者が単独で所有することをいい、区分所有法において定められています。
そして、この区分けされた部分は、それぞれ「専有部分」「共用部分」に分類されます。
区分所有建物の典型例としてはマンションが挙げられますが、下記の要件を満たす建物であれば、建物の使途が居住用ではなく店舗や事務所、倉庫であったとしても区分所有建物と言えます。

要件: ①建物内に構造上区分された部分
②独立して建物としての用途に供することができること

逆に、上記の要件を満たす建物であったとしてもそれがイコール区分所有建物とみなされるわけではなく、目的となる建物の所有者が「区分所有建物として所有しよう」という意思をもって所有することが必要となります。例えば区分所有建物である旨の登記がされている場合には、その建物は確実に区分所有建物であると判断できます。

 

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2019.02.04

知っておきたい経費のこと(3)~「資産」は「経費」にもなる~

経費は売上を上げるために使うものとお伝えしたのですが、そうすると「パソコン」や「椅子」などの資産も、売上との対応関係が存在するものと考えられます。
では、これらの資産は経費とすることもできるのでしょうか?
答えは「できる」です。
ではなぜ、支払ったお金を資産と経費に分けなければならないのか。
それは、「資産」は経費と違って、何年間も「売上を上げるため」に使い続けることができるからです。つまり、資産は存在する限り売上との対応関係が続いていくのです。

「資産」を経費にする方法として、まず「もの」をいったん資産にし、そこからその年の売上と対応関係のある分だけを経費として、それを毎年繰り返していきます。これを「減価償却」と呼びます。
毎年、減価償却を繰り返すのですが、何年間、経費として使えるのかは誰にも分からないため、目安が法律で定められていて、これを「耐用年数」といいます。ネット等で検索すると知ることができるので、参考にしてみて下さい。

 

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2019.02.04

知っておきたい経費のこと(2)~「経費」にするってどういうこと?~

先程、支払ったお金には「資産」と「費用(経費)」の2種類があることをお伝えしたのですが、支払ったお金がどちらにあてはまるか、これは重要なことなのでしょうか。
言葉だけを聞くと、資産が多い方が良い気がします。

しかし、会社にとってのコストを考えると、経費になった方が、コストを安く抑えることができるのです。税金は、会社のコストのひとつであり、仕組みとして、基本的に税金は利益に対して課税されます。
つまり、経費が増えると利益が小さくなるため、課税される税金の額も小さくなります。
では、コストとなる税金を抑えたいからといって、お金を払っても「目に見えるもの」が何も手に入らないものすべてを経費にすることは可能なのでしょうか。
答えは不可能です。「利益=売上―経費」なので、この二つには対応関係が存在していなければなりません。対応関係というのは、目的無く経費を使うのではなく、売上をあげるために経費を使うことです。
例えば、住宅兼店舗の水道代。この水道代のうち、経費にすることができるのは、売り上げに必要な店舗で使った分のみになります。
以上から、対応関係の必要性が分かったかと思います。

 

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2019.02.04

知っておきたい経費のこと(1)~「経費」とは~

仕事中、よく聞くこの「経費」という言葉。いったい何のことを指しているのでしょうか。
これは、支払ったお金のことを指します。
しかし、実はこの支払ったお金というのは「資産」と「費用」の2種類に分けることができるのです。
資産というのは、お金を払う代わりに、別の「目に見えるもの」が手に入るもののこと。つまり、形として存在し、その効用が続いていくものになります。
一方、費用というのは、お金だけが減り、「目に見えるもの」は何も手に入らない、つまり、一般的に「経費」と呼ばれているものになります。

 

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2019.01.28

身近な商標権侵害

商標権の侵害というのは、企業間のトラブルではなく、個人が巻き込まれる可能性も考えられます。

たとえば、ブランド品の洋服をリメイクして販売すると、商標権侵害になりかねません。一部に、ブランドのロゴ(商標権取得済)があると、そのブランドの効果を狙っていると考えられるからです。

そのほかにも、販売されているブランドの生地(商標権取得済)を使用して洋服や小物を手作りして、フリーマーケットで販売するのはどうなるでしょうか。
この場合は、各ブランドの方針にもよります。
生地を使用している旨の表記があれば許可をしているブランドがある一方、生地の商業利用は一切許可しないというブランドもあります。
商標利用に関しては様々な認識や方針があるため、他人の権利を侵害していないかをしっかり確認したうえで商売をする必要があります。

 

ご自身の運営するブランドの商標権が侵害されていると判明したら!
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