Komoda Law Office News

2016.06.20

(3)契約終了の手続きと正当事由

正当事由とは、賃貸人から賃貸借契約を終わらせようとする場合に要求される事由です。

どのような場合に正当事由があるとされるのでしょうか。

この点について、借地借家法は、賃貸借当事者の自己使用の必要を主たる考慮要素としながら、それに加えて様々な要素の総合判断であるとしています。

まず、借地については、

・借地権設定者(土地の賃貸人)及び借地権者(土地の賃借人)が土地の使用を必要とする事情

・借地人による土地の利用状況

・地主が提供した財産上の給付(いわゆる立退料)

などが考慮されます。

そして、借家については

・建物の賃貸人及び賃借人が建物を必要とする事情

・建物の賃貸借に関する従前の経過

・建物の利用状況及び建物の現況

・立退き料

が考慮されます。

また、この正当事由は、解約申入れの時に存在していればよいとされています。

 

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2016.06.20

(2)法定更新

更新の合意をしないまま期間が過ぎた場合でも、契約は続きます。これを法定更新と言います。法定更新の場合には「期間の定めがない」ことになります。

期間の定めがない賃貸借契約の場合、賃貸人は、いつでも解約の申入れをすることができます。しかし、解約申入に「正当事由がない」場合がなければ、契約は終了しません。

「正当事由」が備わった解約の申入れであれば、申入れから6か月が経過すると契約は終了します。

 

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2016.06.20

2.賃貸借契約終了の概要(1)賃貸借契約の終了について

建物の賃貸借契約は契約期間の満了によって当然に終了するわけではありません。

契約締結時に定めた契約期間が満了する場合、通常は事前に「更新」の合意をして更新料を受領して、また契約をします。

しかし、賃貸人側で、契約を更新せず立ち退きをしてもらいたいと思っても、賃借人がこれを拒否すると、期間満了後も契約が続くのが原則です。

 

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2016.06.20

(4)少額訴訟

賃料を支払う資力があるにも拘わらず、賃料を滞納している賃借人には、少額訴訟や支払督促という法的手続をとることができます。

少額訴訟では、60万円以下の請求しかできませんが、1回の審理ですぐに判決がでます。

支払督促は、申立てるだけで法廷に出廷する必要はありません。

少額訴訟も支払督促も、簡易裁判所で申立てます。 

少額訴訟での勝訴や支払督促の確定後も、滞納している賃料を支払わない場合には、賃借人の預金や給与を差し押えたり、車や家財を保有している場合には、競売にかけて現金化し、回収することができます。

 

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2016.06.20

(3)保証人に対する請求

賃借人が賃料を支払ってくれない場合には、契約時に立てた賃借人の保証人が支払いの義務を負います。

そのため、保証人に対して滞納されている賃料を請求することができます。

しかし、保証人は滞納賃料などを賃借人に代わって弁済する義務はありますが、立ち退き・明渡しは賃借人にしかできません。

つまり、保証人に対して立退き・明渡しの請求することはできません。

 

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2016.06.20

(2)未払い賃料の請求

賃借人がなかなか賃料を支払ってくれない場合には、まず内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求める必要があります。

支払いを求める際には、1,2週間程度の猶予期間を設けるのが一般的です。

 しかし、

・滞納が3ヶ月以上続いている

・過去にも頻繁に支払いの遅れがあった

・失業などにより、支払い能力が無いと判断された

といった事情がある場合には、契約を解除し明渡しを請求します。

 

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2016.06.20

1.家賃滞納問題(1)対策方法

賃料を支払わない賃借人に対しては、

・未払いの賃料を支払うよう請求すること

・賃料未払いによる、賃貸借契約の解除及び、立退き・明渡しの請求

をすることができます。

もっとも、一度の未払いがあったからといって直ちに契約の解除、立退き・明渡し請求が認められるわけではありません。

そのため、まずは、内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求める必要があります。それでも賃料を支払ってくれない場合には、契約を解除し、明渡請求が認められます。

 

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2016.02.24

全国賃貸住宅新聞から取材を受けました

当事務所の代表弁護士菰田が、全国賃貸住宅新聞より取材を受け、2016年2月22・29日の第1214号に掲載されました。

 

 

2016.2.22

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