Komoda Law Office News

2019.03.11

専用使用権

区分所有法上、建物や敷地等に関する区分所有者相互間の事項については規約で定めることができるとされています。
この規約において、共用部分や敷地を特定の区分所有者や特定の第三者に対して排他的に使用する権利を与えることがあり、これを専用使用権と呼びます。

専用使用権の典型例としては、ベランダやバルコニー、駐車場が挙げられます。
まず、一見勘違いしやすいですが、ベランダやバルコニーは多くの場合共用部分に属します。
しかしながら、すべての区分所有者が勝手に他の世帯のベランダに立ち入ることを認めるわけにもいかないため、多くの規約では、ベランダやバルコニーについて、これに隣接する専有部分の区分所有者に専用使用権を認めています。

また、区分所有建物敷地内に駐車場を設けている場合にも、特定の区分所有者に専用使用権を認めている例が散見されます。
なお駐車場の使用料の額や使用期限、専用使用権の付与の条件(抽選など)についても、規約によって柔軟に定めることが可能ですが、一方で、その条件設定や条件変更の可否を巡って紛争化するケースも少なくありません。

 

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2019.03.11

敷地の利用について

敷地や敷地利用権は、多くの場合は区分所有者の共有又は準共有に属しますが、その場合、共用部分の変更や管理に関する規定、費用負担に関する規定が準用されます。
例えば、管理や変更は集会決議によって決定されますが、その可決要件についても民法上の多数決の割合とは異なること等が挙げられます。

また、規約によっては用法に制限が加えられ得る点も共用部分と同様です。
このように、敷地又は敷地利用権の使用・管理・変更のルールは、共用部分のルールと複数の点で類似しています。

一方で、敷地や敷地利用権については民法の共有に関する規定は排除されておらず(ここは、共用部分については民法上の規定が排除されていることとは異なるので注意が必要です。)、持ち分割合に関するルールーは定められていません。

 

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2019.03.11

共用部分の利用と処分

共用部分は原則として区分所有者の共有に属しますが、その持分割合は、規約に特段の定めのない限りは、原則として各区分所有者の有する専有部分の床面積の割合に準じます。
そして、共用部分における区分所有者間の共有関係には、専有部分と異なり民法上の規定が排除され、区分所有法独自のルールによって定められています。

例えば、区分所有法上「各共有者は、共用部分をその用法に従って使用することができる」とされており、民法が「持分に応じた使用」しか認めていない点と大きく異なっています。
管理や変更は集会決議によって決定されますが、その可決要件についても民法上の多数決の割合とは異なるため注意が必要です。

また、区分所有法では、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」と規定しています。
よって、規約に定めのない限りは、例えば区分所有建物の廊下の一部について補修が必要になった場合の修理費は区分所有者全員が負担しなければならず、もし1人の区分所有者が支出した場合には追ってそれぞれの所有者の負担割合によって支出者に立替金の返還をしなければならないことになります。

 

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2019.03.11

区分所有建物の専有部分の処分

区分所有権も、民法上の所有権と同様に、自由に売却その他の処分をすることができます。
ただし、共用部分と分離して処分することは認められていません。
仮に専有部分のみを処分した場合は、共用部分も専有部分の処分に従うものとされています。そして、共有部分のみを処分した場合、その処分は無効となります。

また、一定の敷地利用権についても原則として専有部分との分離処分は認められず、これに違反する処分は原則として無効となります。

なお、処分そのものの制限とは質が異なりますが、区分所有者が他の区分所有者に対して有する一定の債権等については、この債権を被担保債権とする先取特権が当然に発生します。
また、この債務については、債務者である区分所有者の特定承継人(区分所有者から区分所有権の譲渡などを受けた者)にも及びます。
もし区分所有者が任意で自己の所有する区分所有権を譲渡しようとする場合には、事実上、これらの債務を清算してから譲渡を行うことが望ましいと考えられます。
勿論債務を清算せずに譲渡することも可能ですが、譲受人との間で紛争が生じる恐れが高くなりますので、お気を付けください。

 

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2019.03.11

区分所有建物の専有部分の利用

区分所有建物の専有部分は独立した所有権の目的となりますが、区分所有法によって民法上の所有権に対し一定の制約が設けられています。

例えば、建物を使用する際には、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とされており、これに違反した場合には、違反行為の停止等の請求や専有部分の使用禁止請求、区分所有権の競売請求を受けることも場合によっては想定されます。
また、区分所有建物及びその敷地内等の管理や使用に関しては、規約によって別途定めることも可能であり、室内でのペット飼育禁止等がその典型例として挙げられます。

通常の建物の所有者が近隣住民に迷惑をかけた際には、基本的に不法行為責任を負うにすぎないことや、建物内でペットを飼育したり住居以外の目的で使用することについて全く制限が無いことと比べれば、区分所有建物の所有者の権限はかなり大きく制限されていることがわかります。

 

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2019.02.28

建物の敷地②

「建物の敷地①」で触れたように、区分所有法で定められた土地以外であっても、区分所有者が区分所有建物及び区分所有法上の敷地と一体して管理、又は使用する土地については、規約によって建物の敷地とすることができます。

例えば、区分所有建物が複数の土地にまたがって存在してる場合においては、その建物の一部が滅失した結果として一部の土地が区分所有法上の敷地ではなくなったときや、一度区分所有建物の敷地となった土地が数年後に分筆され、分筆後の土地の一つが建物の範囲外となったために区分所有法上の敷地ではなくなってしまったときは、それぞれ該当する土地は規約上定められた敷地であるとみなされます。

なお、区分所有法上においては、元々区分所有法上の敷地である土地と、規約上敷地と定められる土地とを総称して「建物の敷地」であると定義しています。

また、建物の敷地については、区分所有建物の専有部分を所有するための権利として、以下に列挙するような「敷地利用権」が認められています。

所有権、地上権、賃借権、使用貸借権など

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2019.02.28

「建物の附属物」と「附属の建物」

区分所有建物の内部には、居室や廊下以外に、電気・ガス・上下水道といったライフラインの配線・配管設備が張り巡らされています。区分所有法は、これらの設備を、「建物の附属物」と呼んでいます。

建物の附属物は、通常は建物に付合し建物の一部となりますが、区分所有建物には専有部分と共有部分が存在することから、建物の附属物が専有部分と共用部分の双方に存在することとなります。
ただ、実際の配線を思い浮かべてみると分かるように、ある建物の附属物が専有部分と共用部分のどちらに属するのかを判断することは容易ではないために、それを巡って紛争となるケースもあります。

区分所有建物に隣接した当該区分所有専用のガレージや物置については、区分所有建物の「附属の建物」と呼びます。
附属の建物は区分所有建物とは別個の不動産ですが、区分所有建物の敷地と同様に、附属の建物についても区分所有法の適用の下で使用・管理・処分等が規律されています。

例えば、その管理・使用に関する区分所有者相互間の事項を規約によって定めることが認められていますし、附属の建物についても規約上の共用部分とすることが認められています。

 

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2019.02.28

建物の敷地①

区分所有建物が存在する土地は、その所有者の意思に関わらず、当然に区分所有法上「建物の敷地」となります。

この「建物の敷地」は、あくまでも区分所有建物とは別の独立した不動産ですが、区分所有建物を利用・管理・処分することは、その建物が存在する敷地と密接な関係があるため、区分所有法においては、区分所有建物のみならずその敷地を利用・管理・処分する際のルールも定められています。
そして、建物の敷地の範囲は、不動産登記上の筆単位で把握されるべきものとされています。

したがって、広大な1筆の土地の一部に1棟の小さな区分所有建物が存在する場合には、その広大な1筆の土地全体が小さな建物の敷地として扱われます。

また、区分所有建物が複数の土地にまたがって存在する場合には、その複数の土地がすべて1棟の区分所有建物の敷地として扱われるのです。

なお、敷地については、ここで解説したものの他に、区分所有建物の規約によって定めることによって「区分所有建物の敷地」とすることもできます。

 

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2019.02.28

共有部分の区別について

区分所有建物の中で専有部分を除いた全ての部分は、当然に共用部分とされます(法2条4項)。
この共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属します(法11条1項本文)が、民法上の共有とは異なる法律関係が定められているため注意が必要です。
典型例としては、専有部分同士をつなぐ廊下や屋上、階段、ベランダやバルコニーが挙げられます。

一方で、規約によって本来は専有部分となり得る要件を満たす部分を共用部分と定めるケースも存在します(法4条2項)。
ただし、その場所について共用部分であることを第三者に対抗するためには、その旨の登記をすることが必要となります。

規約によって共用部分と定める場所の例としては、マンションの一室を建物の管理の為の倉庫として使用したり、区分所有者全員のための集会室等として使用したりといったことが挙げられます。
なお、原則として、区分所有者全員の共有に属することは、規約による共用部分であろうと通常の共用部分であろうと共通しています。

 

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2019.02.28

専有部分について

専有部分とは、建物内における

①「構造上区分された部分」(構造上の独立性)であり、
②「独立して建物としての用途に供することができるもの」(利用上の独立性)(以上、区分所有法第1条)
の2要件を備える部分であると定義され、専有部分は、それぞれが独立した所有権の対象となります。

典型例としては、マンションの1室が挙げられます。ただ、必ずしも専有部分の用途は居住用に限定されず、以下に列挙するものも専有部分とすることができます。

専有部分の例:店舗・事務所・倉庫・講堂・医院・教室・駐車場等

一方で、例えばエレベーターには①構造上の独立性はあるものの、建物を使用する複数の人が利用するものであり②利用上の独立性が満たされないため、専有部分には該当しません。

なお、区分所有権が成立するためには、1棟の建物に複数の専有部分が観念できる事が求められていますが、他方で、複数の専有部分が観念できるからといって当然に区分所有権が成立するわけではないこと、具体例を挙げると、類似した構造のマンションであっても、区分所有建物であるマンションと、そうでないマンションとが存在するという点に注意が必要です。

 

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