Komoda Law Office News

2020.01.11

マンションへの日照に関する売主等の説明義務(2)日照に関する売主の説明義務

日照の利益は、主に南側隣接地の利用形態によって確保されるものです。南側隣接地がマンション所有者とは別人の所有である場合、その土地の利用方法は他人の意思に委ねられるものなので、マンションの売主から南側隣接地の所有者に対して、「日当たりが悪くなるから高い建物を建てないでほしい」といった要望を出すことは難しいでしょう。
 
よって、一般的には、日照の利益は売主の裁量によって確保できない性質のものであるため、原則として、マンションの売主には、その売買において南側隣接地にどのような建築物が建てられる可能性があるのか、その建築物がマンションに与える影響等を調査し、その結果を買主側に正確に告知説明すべき義務は課せられていないと解されています。

一方で、売主側が、特に良好な日照をセールスポイントにしていたり、南側隣地の所有者からその利用形態に関する説明(例えば、隣地にこれから高層マンションを建設することが決まったため、日照が遮られることが予想されるといった事情)を買主に行う旨要請されていたような場合や、売主側が買主側に対し虚偽の説明や誤解を招くような説明をなした場合には、売主の説明義務違反が認められやすいと言えます。

2020.01.10

マンションへの日照に関する売主等の説明義務(1)売主の説明義務の根拠

売主が宅地建物取引業者の場合は、宅地建物取引業法により売主である宅地建物取引業者に説明義務が課されています。他方で、売主が宅地建物取引業者でない場合であっても、売主が事業者であり、かつ買主が消費者である場合には、当該契約は消費者契約として消費者契約法が適用され、売主に情報提供努力義務が課されます。

具体的には、消費者契約法3条1項は、

事業者は、次に掲げる措置を講ずるよう努めなければならない。
一 消費者契約の条項を定めるに当たっては、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容が、その解釈について疑義が生じない明確なもので、かつ、消費者にとって平易なものになるよう配慮すること。

と定めています。

 

言い換えると、消費者契約の締結について勧誘する際には、消費者の理解を深めるために、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容についての必要な情報を提供するよう努力するように、ということとなります。

これにより、売買契約が消費者契約に該当する場合は、そうでない場合に比べて、売主の説明義務がより重いものになっているものと考えられます。

2019.12.04

マンションからの眺望に関する売主の説明義務(4)眺望に関する売主の説明義務

マンションの売主は、居室からの眺望について説明する義務を負うのでしょうか。

裁判例は「眺望利益なるものは、個人が特定の建物に居住することによって得られるところの、建物の所有ないしは占有と密接に結び付いた生活利益であるものの、「それは、右建物の所有者ないしは占有者が建物自体に対して有する排他的、独占的支配と同じ意味において支配し、享受し得る権利ではない。」とし、「特定の場所からの観望による利益は、たまたまその場所の独占的占有者のみが事実上これを享受し得ることの結果としてそのものの独占的に帰属するに過ぎ」ないとしつつも、「このことは右のような眺望利益がいかなる意味においてもそれ自体として法的保護の対象となり得ないことを意味するものではなく、このような利益もまた、一個の生活利益として保護されるべき価値を有し得る」ものであり、「特定の場所がその場所からの眺望の点で格別の価値を持ち、このような眺望利益の享受を1つの重要な目的としてその場所に建物が建設された場合に、当該建物の所有者ないし占有者によるその建物からの眺望利益の享受が社旗観念上からも独自の利益として承認せられるべき重要性を有するものと認められる場合には、法的見地からも保護されるべき利益であるということを妨げない」(東京高決昭和511111)としています。

したがって、売主側が不動産売買の契約前の段階で眺望をセールスポイントにしていたり、販売後に売主側が自ら眺望を妨げる行為に出たりした場合には、売主の説明義務違反が認められやすいと言えます。

2019.12.03

マンションからの眺望に関する売主の説明義務(3)説明義務違反の効果

マンションの売買契約において、売主に説明義務違反が認められた場合には、実際に買主が被った損害について、売主に対してどのような請求ができるのでしょうか?

もちろん、「損害賠償」を請求することが可能です。
損害賠償の範囲については、信頼利益(契約締結に要した費用)の賠償を命ずる判例が多いようですが、信頼利益とは別に実際に発生した損害がある場合には、合わせて専門家に相談してみるのが良いでしょう。

なお、売主の説明義務を「信義則から導かれる売買契約上の付随的義務である」とした場合には、説明義務違反は「付随的義務の債務不履行」となります。
そして、付随的義務の不履行があったとしても、原則として相手方は契約の解除をすることができないとされます。

しかしながら、付随的義務の不履行であったとしても、それが契約締結の目的の達成に重大な影響を与えるような場合については、契約を解除することが認められます。

ただし、後から損害賠償請求が可能とは言え、居住にかかわる部分で後から違反が見つかった場合、迷惑を被るのは売主です。買主を信頼しつつも、きちんと売主にとって大切な内容が説明されているか等を注視しておく必要があるのではないでしょうか。

2019.12.02

マンションからの眺望に関する売主の説明義務(2)仲介業者に委託した場合の売主の説明義務

契約当事者が宅地建物取引業者に仲介を委託する場合には、売主の説明義務はどのような扱いとなるのでしょうか?

この場合、契約当事者の意思としては、原則として、重要事項の説明については自らが委託した宅地建物取引業者が行うものとしてその説明に委ねているということができます。よって、売主本人は買主に対し説明義務を負いません。

しかしながら、例外的に売主も説明義務を負うケースもあるので注意が必要です。

 

〔例外的に売主も説明義務を負う場合〕
①大阪高判平成16.12.2
売主が買主から直接説明することを求められ、かつ、その事項が購入希望者に重大な不利益をもたらす恐れがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想される場合には、売主は、信義則上、当該事項につき事実に反する説明をすることが許されないことはもちろん、説明をしなかったり、買主を誤信させるような説明をすることは許されないというべきであり、当該事項について説明義務を負う。

②東京地判平成9.1.28
売主は売買契約に向けて仲介業者に委託している以上、仲介業者を売主の履行補助者とみて、指導要綱の説明義務違反について売主も責任を負う。

 

2019.12.01

マンションからの眺望に関する売主の説明義務(1)売主の説明義務の根拠

マンションを含む不動産の売買は、高額なお金をやり取りすることとなるため、契約締結に至る過程での売主の説明内容はかなり重要です。
もし売主の交渉段階での説明不足が原因で買主に損害を与えた場合は、あくまで契約成立前の段階(交渉段階)で問題となる責任であるため、売買契約上の責任(債務不履行責任)ではなく、民法上の不法行為責任(民法709条)に該当すると考えられることが多いようです。

しかしながら、売買契約締結前であっても、売主の説明義務違反として契約上の責任を追及することができる場合があります。
そもそも、売買契約における売主の義務は、契約の目的物である財産権を買主に移転することなので、説明義務自体は本来的な売主の義務に含まれません。
ただ、信義則から導かれる売買契約上の売主の付随的義務として「説明義務」が認められる場合もあり、この説明義務違反に対して債務不履行責任が成立する場合もあります。

また、宅地建物取引業者が自ら売主となったり、仲介業者として介在したりといった形態で不動産の売買契約が行われるケースも多く見られます。
この場合、宅地建物取引業者は、売買契約等が成立するまでに、宅地建物取引士として、重要事項を記載した書面を交付して説明させなければならないと定められています。

2019.07.26

マンション管理における税務|弁護士コラム

マンションの管理組合について特別に定めるような税制はありません。よって、実際の運用では、一般的な税制をマンションの管理組合に当てはめて解釈し、適用することになります。

なお、管理組合の形態としては、主に①人格のない社団等である管理組合②管理組合法人に分けられます。以下に、管理組合に課税される税について説明します。

(1)法人税
①人格のない社団等の場合
法人税法上、「人格のない社団等は、法人とみなして、この法律の規定を適用する」と定められています。そして、公益法人等と同様に、各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得についてのみ、法人税が課されます。

②管理組合法人の場合
管理組合法人については、区分所有法によって、「人格のない社団等」に該当する管理組合より不利になることを避けるため、法人税法及びその他法人税に関する法令の規定の適用については公益法人等とみなすとされています。そのため、収益事業から生じた所得に対してのみ法人税が課されるのです。

(2)住民税
「人格のない社団等」である管理組合と管理組合法人については、収益事業を行っているかどうかに関わりなく、まずは均等割の税が課され、加えて、収益事業を行っている場合には、収益事業に係る法人税割の税が課されます。

(3)事業税・事業所税
収益事業を行う場合について課税されます。

(4)消費税
消費税は、国内において事業者が行った資産の譲渡等に対して課されます。
そして、マンション管理組合は、その居住者である区分所有者を構成員とする組合であり、その組合員との間で行う取引は営業に該当しないため、消費税はかかりません。
しかし、例えば組合員以外の者に対する駐車場の貸付けに係るものは消費税の課税対象となります。


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2019.07.25

管理組合の会計の基準|弁護士コラム

管理組合の会計については、法律上統一的な会計基準として定められたものが存在しません。よって、その会計の基準をどこに置くべきかが問題となります。

会計の基準としてまず思い浮かぶのは企業の会計ですが、管理組合は、営利を目的とする団体ではないため、企業会計の基準をそのまま適用することは不適切です。
一方で、管理組合においても、財務報告の「利害関係者の意思決定に有用な情報を提供する」という目的は企業と変わりません。

よって、管理組合会計は、企業会計と共通する一般原則に加えて、管理組合会計に特有の原則によってなされるべきであると考えられています。

A 企業会計と共通する一般原則

企業会計と共通する一般原則としては、企業会計原則の「第一 一般原則」の7つの原則のうち、以下の5つの原則を管理組合の会計に準用すべきであると考えられています。
①真実性の原則
②正規の簿記の原則
③明瞭性の原則
④継続性の原則
⑤保守主義の原則

B 管理組合会計に特有の原則

公益財団法人マンション管理センターでは、管理組合の特性から導出される特有の会計原則として、以下の2つの原則を挙げており、標準管理規約の中に同趣旨の定めが含まれています。
①区分経理の原則
②予算準拠の原則


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2019.07.24

適正化法が定める管理組合財産の分別管理 |弁護士コラム

殆どの場合、管理組合の業務は、マンションの管理業者に外部委託されています。そして、マンション管理業者を規制する法律としては、平成12年に適正化法(マンションの管理の適正化の推進に関する法律)が公布されています。

この法律では、「マンション管理業者は管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国交省令で定める財産については、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない」と規定されています。

これを受け、適正化法規則87条2項1号では、マンションの管理業者に対し、以下に挙げるような方法によって、当該管理組合のお金を、自己の固有財産及び管理組合の財産と分別して管理することを求めているのです。

(例)
①マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金・管理費用を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金・管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し替え、当該保管口座において預貯金として管理する方法

②マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金・管理費用を収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法


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2019.07.23

マンション管理における会計 |弁護士コラム

マンションで複数の入居者が共同して生活するためには、エレベーターの保守点検、玄関や廊下の清掃、管理費用の出納といった日常的な行為から、マンションそのものの補修といった長期的な補修まで、さまざまな管理行為が必要となります。

そして、区分所有者は、その持分に応じて共用部分の管理費用を負担する義務がありますが、補修が発生する度に区分所有者達から必要な資金を集金していては非常に手間がかかり不便ですし、区分所有者としても、大規模修繕のお金を突然請求されても、通常は払えません。

よって、事前に区分所有者達から、マンションの管理費用に充当するためのお金を「共用部分の負担」として徴収することが、マンションの会計管理において必要となるのです。

そして、上記事情により、区分所有者達から徴収した金銭については管理組合が預りますが、その際、会計管理者には、管理組合の集会において、毎年1回一定の時期に、会計に関して報告をすることが求められるのです。


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