Komoda Law Office News

2019.06.15

区分所有建物の管理-マンションの管理委託契約-

マンション標準管理規約においては、管理組合の業務として、管理組合が管理する敷地並びに共用部分等の清掃、ごみ処理やその他修繕、及び、建物そのものの長期修繕計画の作成・変更、敷地及び共用部分等の運営、更には修繕積立金の運用など、多くの業務が挙げられています。

また、理事会の業務として、事業報告・計画案、収支決算・予算案、規約の作成等といった、相応の知識が無ければ遂行が厳しい業務が列挙されていますが、これら全てを管理組合内で対応することは現実的ではありません。

そこで、マンション標準管理規約では、管理組合や理事会は、その業務の全部または一部をマンション管理業者等に委託、または請け負わせ執行させることができると定めており、多くのマンションでは管理組合の業務を管理業者に外部委託しています。
このように、管理組合の業務等を管理会社に委託する契約が「管理委託契約」なのです。

なお、管理組合と管理会社の間で発生するトラブルとしては、委託の範囲の理解についての齟齬が原因とみられるもの等が想定されます。両者の法律関係を整理するには、まずは管理委託契約の内容を確認することが必要となります。
そして、こういったトラブルを防止するために、国土交通省では、管理委託契約の適正な内容のモデルとして「標準管理委託契約書」を公表しています。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html※外部サイトへジャンプします

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、那珂川市、春日市、糸島市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

2019.06.14

区分所有建物の管理-管理者と理事・監事について-

(1)管理者

マンションの規約上の定め、または区分所有者らの集会決議によって管理者が選任・解任されます。選任された管理者は、①共用部分、区分所有者の共有に属する建物の敷地及び共有部分以外の付属施設を保存し、②集会の決議を実行し、③その他規約で定められた権利を有し、義務を負い、④その職務に関し、区分所有者を代理するものと定められています。
なお管理者の権限のうち、①の共用部分若しくは区分所有者の共有に属する建物の敷地等を保存する行為は、集会の決議などを経ることなく行うことができます。

(2)理事・監事

区分所有法において、マンションの管理組合が法人化されている場合には、管理組合を代表する機関としての「理事」、及び、組合の業務の執行等を監査する機関としての「監事」が必須の機関であると定められています。読み替えれば、管理組合が法人化されていない場合には理事・監事の設置の必要はありません。しかしながら、実態としては、法人化されていないマンション管理組合であったとしても、規約によって理事・監事を設置しています。

なお、マンション標準管理規約では、理事は理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当するとされています。理事会は、収支決算案等の総会提出議案を決議するなどの役割を担っています。そして、監事は、株式会社の監査役と同様に、業務の執行及び財産状況の監査を担当します。

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、粕屋郡、古賀市、北九州市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

2019.06.13

区分所有建物の管理-管理規約-

区分所有者の団体、つまり管理組合は、建物又はその敷地、附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項について、「規約」を定めることができます。
「規約」の対象として、区分所有法では「建物」「その敷地若しくは附属施設」と定めており、区分所有者らの共有に属するもののみに限定されていません。さらに、「管理」だけでなく対象となるものの「使用」についても規約の対象事項としています。
 
したがって、「管理」に関する事項として、専有部分に属する電気の配線の点検を管理組合が行うことや、「使用」に関する事項として、専有部分の用途を住居のみに制限し、あるいは、ペット飼育を禁止することも規約上可能となります。
なお、規約の設定、変更または廃止の決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による決議が必要となります。)について、一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすべき時は、その影響を受ける区分所有者らから承諾を得なければならないため注意が必要です。

また、規約では専有部分・共有部分又は建物の敷地等について、これらの形状、面積その他の事情を総合的に考慮した上で、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければなりません。
国土交通省では、規約のモデルとして「マンション標準管理規約」を作成・公表しており、実際に規約を作成する際の参考とされています。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html※外部サイトへジャンプします

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、那珂川市、春日市、糸島市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

2019.05.30

管理組合の決議の効力、決議事項

管理組合の決議の効力は、決議当時の組合の構成員だけではなく、その特定承継人、そして建物又はその敷地・附属施設の使用方法につき、賃借人といった占有者等、多くの関係者に及びます。
なお、建物の区分所有等に関する法律(以下、「区分所有法」といいます。)が定めている決議事項には、「区分所有者及び議決権の各過半数」で決するべき普通決議事項と、決議用件が加重された特別決議事項があります。

また、区分所有法に規定の無い事項についても、区分所有法や公序良俗、その他の法律に反しない範囲であれば、規約によって集会の決議事項とすることも可能です(法30条1項 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。)。
 
一方で、管理組合の決議といえども、区分所有法の規定に反することは勿論許されません。
区分所有法では、集会の招集・議事の手続について34条以下に規定されています(例:区分所有法第37条 集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。)。

また、決議の内容についても、区分所有法の規定に反してはならず、かつ、決議の内容が公序良俗に反するものであってはなりません。

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、粕屋郡、古賀市、北九州市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

2019.05.29

管理組合の法的性格と権限

区分所有建物の管理組合には、①法人化されている場合、②法人化されていない場合の2つのケースがあります。法人化されているか否かにより、管理組合にどのような違いがあるのでしょうか。以下に見ていくことにします。 

① 法人化されている場合

管理組合法人は、その事務に関しては区分所有者らを代理するものであって、管理組合そのものが権利・義務の主体となり得ます。そして、管理組合法人の行った法律行為の効果は、最終的にはそれぞれの区分所有者らに帰属します。 

②法人化されていない場合

管理組合の法的性格は、その組織の実態に応じて判断されることとなります。そして、組合の内部で規約を定め、集会が行われている場合には、その多くが「権利能力なき社団」であると判断されます。 また、法人化されている場合と同様に、管理組合における管理者は、その職務に対してあくまでも「区分所有者を代理するもの」と定められています。

つまり、管理組合が法人化しているか否かに関わらず、区分所有建物の管理に関する法律関係は、その本来的な権利・義務の帰属主体が組合ではなく区分所有者にあるということです。

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、那珂川市、春日市、糸島市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

2019.05.28

管理組合の成立と管理の対象

区分所有者は、それぞれの意思にかかわらず、建物等を管理するため、所有者全員で建物等の管理のための団体を構成します。この団体が、いわゆる「管理組合」です。

建物の区分所有等に関する法律(以下、「区分所有法」といいます。)では、区分所有者の共有に属する、①共用部分と②建物の敷地及び共用部分以外の付属施設の管理・変更に関する事項は、管理組合の集会の決議または管理規約によると定められており、これらが管理組合による管理の対象物となります。

また、区分所有法3条に管理組合の管理対象として列挙されているのは「建物」「その敷地」「付属施設」であり、先に挙げた①共用部分・②建物の敷地及び共用部分以外の付属施設に限定されているわけではありません。
 
なお、専有部分に属する物は、その箇所の区分所有者自身が管理することが原則です。もっとも、例えば電気の配線を思い浮かべると分かるように、その配線の一部が専有部分に属する設備であっても、大元の部分は共用部分に属しており、配線としては構造上一体となっているため、専有部分・共用部分に関わらず一体的に管理する方が効率的な管理対象もあります。そういった場合にも、規約によって管理組合がその管理を行うよう定める事が可能となっています。

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、粕屋郡、古賀市、北九州市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

2019.05.27

区分所有法上の「管理」とは

マンションで共同生活を営む上では、廊下の清掃、エレベーターの点検といった日常的な業務から、壁面等建物全体の補修といった長期的な工事計画に基づく建物の修繕まで、さまざまな管理行為が想定されます。そして、当該管理を行う役割を担う人の存在も必要となります。

建物の区分所有等に関する法律(以下、「区分所有法」といいます。)上、区分所有者の共有に属するマンションの共用部分の管理については、その決定を、①管理組合の集会決議、または②規約によるものとして、③管理者がこれらの管理組合の決議や規約を執行するものと定めています。
しかし、実際のところは、マンションを管理していくためには多くの知識と労力が求められるため、管理組合だけで対応することは難しく、外部へ委託されているのが一般的です。

次に、管理組合の内部組織について見てみましょう。
区分所有法は、法人化された管理組合については理事・監事の規定を置いています。
しかし、現状を見ると、法人化されていない管理組合であっても、管理規約に基づき、上記のような役職が設置され、管理組合の意思決定が行われることが一般的です。
 
つまり、マンションの管理は、区分所有法に規定のない管理委託契約により外部に委託され、具体的な管理組合の内部組織は管理規約により構成されていることが多いのが現状です。そのため、マンション管理に関わる法律関係を理解するためには、少なくとも管理委託契約(外部)と管理規約(内部)の両方を確認する必要があるのです。

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、那珂川市、春日市、糸島市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

2019.03.11

専用使用権

区分所有法上、建物や敷地等に関する区分所有者相互間の事項については規約で定めることができるとされています。
この規約において、共用部分や敷地を特定の区分所有者や特定の第三者に対して排他的に使用する権利を与えることがあり、これを専用使用権と呼びます。

専用使用権の典型例としては、ベランダやバルコニー、駐車場が挙げられます。
まず、一見勘違いしやすいですが、ベランダやバルコニーは多くの場合共用部分に属します。
しかしながら、すべての区分所有者が勝手に他の世帯のベランダに立ち入ることを認めるわけにもいかないため、多くの規約では、ベランダやバルコニーについて、これに隣接する専有部分の区分所有者に専用使用権を認めています。

また、区分所有建物敷地内に駐車場を設けている場合にも、特定の区分所有者に専用使用権を認めている例が散見されます。
なお駐車場の使用料の額や使用期限、専用使用権の付与の条件(抽選など)についても、規約によって柔軟に定めることが可能ですが、一方で、その条件設定や条件変更の可否を巡って紛争化するケースも少なくありません。

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、那珂川市、春日市、糸島市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

2019.03.11

敷地の利用について

敷地や敷地利用権は、多くの場合は区分所有者の共有又は準共有に属しますが、その場合、共用部分の変更や管理に関する規定、費用負担に関する規定が準用されます。
例えば、管理や変更は集会決議によって決定されますが、その可決要件についても民法上の多数決の割合とは異なること等が挙げられます。

また、規約によっては用法に制限が加えられ得る点も共用部分と同様です。
このように、敷地又は敷地利用権の使用・管理・変更のルールは、共用部分のルールと複数の点で類似しています。

一方で、敷地や敷地利用権については民法の共有に関する規定は排除されておらず(ここは、共用部分については民法上の規定が排除されていることとは異なるので注意が必要です。)、持ち分割合に関するルールーは定められていません。

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、粕屋郡、古賀市、北九州市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

2019.03.11

共用部分の利用と処分

共用部分は原則として区分所有者の共有に属しますが、その持分割合は、規約に特段の定めのない限りは、原則として各区分所有者の有する専有部分の床面積の割合に準じます。
そして、共用部分における区分所有者間の共有関係には、専有部分と異なり民法上の規定が排除され、区分所有法独自のルールによって定められています。

例えば、区分所有法上「各共有者は、共用部分をその用法に従って使用することができる」とされており、民法が「持分に応じた使用」しか認めていない点と大きく異なっています。
管理や変更は集会決議によって決定されますが、その可決要件についても民法上の多数決の割合とは異なるため注意が必要です。

また、区分所有法では、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」と規定しています。
よって、規約に定めのない限りは、例えば区分所有建物の廊下の一部について補修が必要になった場合の修理費は区分所有者全員が負担しなければならず、もし1人の区分所有者が支出した場合には追ってそれぞれの所有者の負担割合によって支出者に立替金の返還をしなければならないことになります。

 

不動産・マンショントラブルでお悩みの経営者の方、菰田総合法律事務所にご相談ください。
各種契約書の作成、チェックからトラブルの対処までしっかりサポート致します。
博多・那珂川にオフィスがあるので、お住まいや職場の近くのオフィスで相談可能です。
福岡県内(福岡市、那珂川市、大野城市、糸島市…)、佐賀県など九州各県の方もお気軽に0120-755-687までお問い合わせください。

1 2 3 4
WEB予約弁護士法人菰田総合法律事務所アプリ
Komoda Law Office NewsYouTubeFacebook