Komoda Law Office News

2016.06.21

(2)賃貸借契約の成立要件

賃貸借契約は

①賃貸人が賃借人に目的物を使用収益させることを約束すること

②賃借人が賃貸人に対しその目的物の使用収益の対価として賃料を支払うことを約すること

によって成立します。

もっとも、賃貸借契約には、契約関係が一定期間継続するという点に特色があるため、賃貸借契約においては、当事者が誰かということや目的物が何かということだけでなく、賃貸借の期間も契約の本質的な要素と解されています。

 

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2016.06.21

(1)賃貸借契約とは

賃貸者契約とは、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対して賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる契約のことをいいます。

典型例としては、賃貸マンション、レンタカーなどがあります。

賃借人が賃貸借契約に基づいて目的物を使用収益する権利を借地権といい、賃貸人がある物を賃貸借契約の目的物とすることを「賃借権を設定する」といいます。

 

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2016.06.20

(3)賃料の値下げ請求

賃貸人に値上げの請求が認められているように、借地借家法32条1項により家賃の増減をお互い請求できることになっており、賃借人にも値下げの請求が認められています。

値下げ請求を受けた場合、まず話し合いを行い、話し合いでまとまらない場合には、裁判所に調停を申し立てます。調停が不成立となった場合には、訴訟となります。

値下げ要求が認められるには

・土地建物に課せられる税金(固定資産税、都市計画税など)の負担が低くなったとき

・周辺の家賃相場と比べ、賃料が高い場合

・土地建物の価格が急落したとき

などの条件が必要です。

 

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2016.06.20

(2)賃料の値上げ請求

前回説明したように、貸主には賃料の値上げを請求する権利があります。

具体的な賃料値上げの流れは、まず、値上げの通知が借主に送付され、借主がこれを拒否した場合には協議を行います。

協議がまとまらず、賃借人が値上げに応じないが、どうしても賃料を上げたい場合には、簡易裁判所に賃料の値上げを求める調停を起こします。

 

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2016.06.20

4.賃料の増減額請求について(1)賃料改定の法的根拠

法律では、賃料改定に関して、

・地代、賃料いずれの場合も租税等の増減により土地(及び建物)価格が変動した場合

・経済情勢が変動した場合

・周辺の類似物件の地代または賃料と比較して不相応となった場合

に、家賃の増額・減額請求をできることが定められています。

貸主側は、現在の家賃が正当か不当かにかかわらず、常に家賃値上げを請求する権利を有しています。また、値上げをする時期も、契約更新時だけではなく、上記のような理由がある場合は、契約期間中でも家賃値上げの請求が可能とされています。

ただし、例外として、賃貸借契約に一定期間の増額請求ができない旨を定めた特約がある等の場合には、増額請求ができない可能性もあります。

 

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2016.06.20

(3)立退き料について

立退き料とは、賃貸人の正当事由を補完するものと位置づけられています。

相場はありませんが

・家賃の差額の補償

・営業補償等

・造作買取りないしは費用償還額の補償

・引越料などの移転に要する実費の補償

・賃借人が他に移転することにより被る精神的もしくは生活上の利益の喪失に対する補償

・その他の補償

から成り立っています。

 

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2016.06.20

(2)立退き・明渡し請求が認められる条件

①定期借家契約の場合

通常の賃貸借契約は、契約締結時に定めた契約期間の経過後、契約更新がなされなくても自動的に契約が更新されます。これに対して、契約締結時に定めた契約期間が経過すれば確実に契約が終了する賃貸借契約を定期借家契約といいます。

このような契約更新のない定期借家契約にしておくと、法律上は契約期間終了を理由に、賃借人に立退き請求をすることができます。

原則、賃借人は立退きを拒絶することはできません。

 

②信頼関係がそこなわれた場合

賃貸人の建物の利用状況が悪かったり、賃料を何か月も支払わないなどの債務不履行があり、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたといえるような場合には、立退きを認められることがあります。

しかし、賃料不払いといっても、1、2回程度で信頼関係が破壊されたと認められる可能性は低いでしょう。3回以上の賃料不払いがあり、また、今後も賃料を払う見込みのない場合には、信頼関係が損なわれたと認められる可能性があります。

 

③建物の老朽化による立退き

賃貸建物の老朽化が深刻で、倒壊の危険性があるような場合には、立退きが認められる可能性が高いです。

しかし、無条件での立退きが認められるというわけではなく、立退きには賃借人にとって引越し費用がかかったり、住環境が変化するといったデメリットが多く存在するため、立退き料を支払うことも条件として必要である場合もあります。

 

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2016.06.20

(1)立退き・明渡しの流れ

立退きまでの流れは一般的に以下のようになります

①入居者への通知

期間満了の前6ヶ月~1年以内に口頭・書面にて通知します。

②立退き料の交渉・代替物件の提案

通知の後に、賃貸人から立退き料についての交渉、代替物件の提案等の交渉が始まります。

③再度の通知

②の立退き料の交渉・代替物件の提案等の交渉が実らずに、賃借人が立ち退かない場合には、立退き期日にて再度の通知が行われます。

④訴訟

最終的に問題が解決しない場合には訴訟により解決することになります。

 

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2016.06.20

(3)契約終了の手続きと正当事由

正当事由とは、賃貸人から賃貸借契約を終わらせようとする場合に要求される事由です。

どのような場合に正当事由があるとされるのでしょうか。

この点について、借地借家法は、賃貸借当事者の自己使用の必要を主たる考慮要素としながら、それに加えて様々な要素の総合判断であるとしています。

まず、借地については、

・借地権設定者(土地の賃貸人)及び借地権者(土地の賃借人)が土地の使用を必要とする事情

・借地人による土地の利用状況

・地主が提供した財産上の給付(いわゆる立退料)

などが考慮されます。

そして、借家については

・建物の賃貸人及び賃借人が建物を必要とする事情

・建物の賃貸借に関する従前の経過

・建物の利用状況及び建物の現況

・立退き料

が考慮されます。

また、この正当事由は、解約申入れの時に存在していればよいとされています。

 

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2016.06.20

(2)法定更新

更新の合意をしないまま期間が過ぎた場合でも、契約は続きます。これを法定更新と言います。法定更新の場合には「期間の定めがない」ことになります。

期間の定めがない賃貸借契約の場合、賃貸人は、いつでも解約の申入れをすることができます。しかし、解約申入に「正当事由がない」場合がなければ、契約は終了しません。

「正当事由」が備わった解約の申入れであれば、申入れから6か月が経過すると契約は終了します。

 

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